Contre-réforme de la protection contre les loyers abusifs: quels enjeux pour les locataires?

01 Juil 2021

(Article paru dans le dernier numéro de Droit au logement, le journal de l’Asloca.)

La protection des locataires contre les loyers abusifs subit actuellement de nombreux assauts. Les milieux immobiliers sont servis par la majorité à Berne d’une part, et bénéficient d’autre part d’une oreille attentive auprès du Tribunal fédéral. 

Les députés Feller, Nantermod et Egloff (PLR/UDC) remettent en cause la contestation du loyer au début du bail. Ils veulent que le bailleur puisse presser le locataire de manière à tirer le maximum de bénéfice de la crise du logement qui frappe les grandes agglomérations. 

Le Tribunal fédéral a par ailleurs joué un rôle déterminant, en réduisant la marge de manœuvre pour obtenir une baisse de loyer. Pire, en octobre 2020, il s’est substitué aux Chambres en reprenant une proposition du conseiller national Feller qui fait désormais jurisprudence : la marge bénéficiaire (pourcentage qui est ajouté au taux hypothécaire de référence, pour calculer le taux de rendement auquel le bailleur peut rémunérer l’argent investi pour l’achat ou la construction du logement) a quadruplé !

Une comparaison suffit à montrer l’importance de ce cadeau : alors que le simple épargnant ne reçoit aucun intérêt sur son compte bancaire – s’il ne paie pas d’intérêt négatif ! – celui qui achète un logement et le loue perçoit désormais un intérêt de 3,25% net sur le capital injecté. Le bailleur peut par ailleurs éviter que son placement se dévalue à cause de l’inflation, puisque ses fonds propres sont entièrement indexés au coût de la vie. Aucun autre investisseur ne profite d’un privilège similaire.

Après deux décennies de hausses continues des loyers, et en pleine crise sanitaire touchant l’ensemble de l’économie (sauf le secteur immobilier résidentiel !), les bailleurs n’avaient pas besoin de cela. Pour justifier cette aberration, il fallait un cache-sexe : les juges lausannois convoquent pêle-mêle l’utilité sociale de l’acte de construire et les risques du propriétaire qui met à disposition des logements, d’une part, et les intérêts des futurs retraités d’autre part. Cela ne tient pas.

L’aspect social du droit au logement devrait au contraire conduire à ce que le locataire soit mieux protégé. Quant aux caisses de pension (qui ne sont de loin pas les seuls investisseurs immobiliers), elles doivent assurer un intérêt de 1% minimum sur les avoirs des assurés, donc largement moins que 3,25%. Comme elles ne paient pas d’impôts, elles ont au demeurant une certaine marge de manœuvre. Et pour ce qui est de l’intérêt des retraités : n’auraient-ils pas plus avantage à payer des loyers abordables ? En réalité, les grands gagnants de cette nouvelle distribution de la rente foncière sont l’UBS, SWISSLIFE, Crédit Suisse et les autres grands propriétaires immobiliers.

Le locataire qui conclut un bail aujourd’hui, alors que les loyers sont au plus haut, et qui ne conteste pas son loyer initial, ne pourra en pratique plus obtenir de baisse significative dans le futur. Les bailleurs ont réussi à obtenir de pouvoir profiter durant des années encore des loyers exorbitants qu’ils pratiquent.

Pour riposter, l’ASLOCA doit revendiquer un système plus efficace, comme le contrôle des loyers qui a prévalu durant des décennies avant les années 1970. Les locataires doivent être protégés sans devoir faire un procès à leur bailleur, démarche souvent jugée insurmontable quand on vient de trouver un logement.