Batailles en vue sur le logement

02 Juil 2021

Les compagnies d’assurances, les fondations de prévoyance professionnelle et les banques, qui sont les plus gros propriétaires en Suisse, investissent massivement pour l’achat, la construction et la rénovation des immeubles. C’est une course à la rente immobilière. Et pour cause, les obligations de la Confédération ainsi que les dépôts auprès de la Banque nationale (BNS) ne rapportent aucun intérêt ou génèrent des coûts, en raison des intérêts négatifs.

Ces investisseurs se ruent sur les immeubles locatifs, ce qui augmente considérablement les prix d’achat. Par effet de miroir, les rendements des placements diminuent puisqu’ils découlent du rapport entre les prix d’achat et les loyers payés par les locataires.

Cela entraîne deux conséquences: une forte pression sur les locataires pour que les loyers augmentent, et des travaux de rénovations de plus en plus nombreux.

Concernant les travaux, les bailleurs ont intérêts à investir dans la rénovation des immeubles dont ils sont déjà propriétaires, plutôt que d’acheter de nouveaux bâtiments au prix fort. Le ratio de profits est d’autant plus élevé que le droit favorise les propriétaires qui effectuent des travaux. Pour rappel, les investissements créant des plus-values pour les logements sont considérés comme des prestations supplémentaires octroyées aux locataires. Elles sont ainsi un motif de majoration de loyer. Le Conseil fédéral a posé une règle qui prévoit que les frais causés par d’importantes rénovations peuvent être tenus comme des investissements pouvant donner lieu à une majoration de loyer, à raison de 50% à 70% des frais (art. 14 de l’Ordonnance sur le bail à loyer). La règle est encore plus généreuse lorsqu’il s’agit d’améliorations en matière énergétique.

Ces règles sont injustes. Une étude de la Haute Ecole de Lucerne montre que, en général, ce ne sont que 34% à 58% des travaux qui augmentent la valeur des bâtiments[1].

Concernant la hausse du niveau des loyers, le droit du bail protège les locataires en cours de bail, en prévoyant que les loyers varient selon les évolutions du taux d’intérêt hypothécaire de référence. Ce taux est à la baisse depuis plusieurs années. On constate que les plus fortes majorations de loyer se font au changement de locataires. Certains bailleurs utilisent donc la marge de manœuvre donnée par la jurisprudence du Tribunal fédéral pour résilier les baux, faire les travaux de rénovations et relouer beaucoup plus cher.

C’est ainsi que les chantiers fleurissent, les hausses de loyers et les congés se multiplient.

Le droit du bail est le fruit très incomplet des luttes menées par les locataires et les organisations qui les défendent. Il subit depuis plusieurs années les assauts de majorités parlementaires représentant les propriétaires, ainsi que des jurisprudences du Tribunal fédéral qui érodent la possibilité pour le locataire de contester son loyer. Les propriétaires ont décidé de mener une vaste offensive au Parlement fédéral. Celle-ci va sans doute donner lieu à plusieurs campagnes référendaires.

Le loyer est le principal poste du budget pour la majorité des ménages. Informer les salarié-e-s et les mobiliser sur la question du logement est donc nécessaire. Plusieurs articles paraîtront dans les prochaines éditions de Services Publics, avec pour objectif de revenir sur les principaux enjeux de cette bataille.

(Article paru dans le dernier numéro de Services publics, le journal du SSP)


[1] https://www.asloca.ch/blog/suisse-une-premiere-un-rapport-officiel-sur-la-valeur-ajoutee-de-refections-importantes-les-couts-des-renovations-sont-mis-trop-lourdement-a-charge-des-locataires-a-tort/